Dù những vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với một thực tế đáng lo ngại: mặt bằng giá đất bị đẩy lên quá cao, tạo ra bong bóng giá và khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng xa vời.

Bong bóng giá đất và bảng giá bị “hợp pháp hóa”

Tại Diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – đã thẳng thắn chỉ ra những bất cập trong cách xác định giá đất hiện nay.

Theo ông, nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất không sát với thực tế, thậm chí cao bất thường, tạo cảm giác như “giá đất được định ở trên trời”. Điều đáng lo ngại hơn là các giao dịch bị thổi giá bởi giới đầu cơ lại được sử dụng làm cơ sở pháp lý để xác lập giá, từ đó vô tình hợp lý hóa bong bóng thị trường.

“Khi bảng giá đất bị thao túng, nó trở thành gánh nặng cho cả người dân lẫn doanh nghiệp. Người mua thực khó tiếp cận, còn doanh nghiệp phải trả thuế cao, giảm động lực đầu tư”, ông Đính cảnh báo.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa: Điểm yếu của thị trường

Ngoài vấn đề giá đất, ông Đính cho rằng nội lực của doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm nhỏ và vừa, vẫn còn yếu. Nhiều doanh nghiệp đã “lộ rõ khuyết điểm” khi thị trường gặp biến động, thậm chí sụp đổ vì thiếu chiến lược và năng lực tài chính.

Từ kinh nghiệm quốc tế, ông cho rằng sự phát triển bền vững của thị trường cần dựa vào một số doanh nghiệp lớn dẫn dắt, trong khi các doanh nghiệp nhỏ cần đóng vai trò phụ trợ, học hỏi, tích lũy để dần lớn mạnh.

Thị trường chưa minh bạch, dễ bị thao túng

Thêm vào đó, ông Đính nhận định chất lượng thị trường hiện nay còn thấp: thiếu minh bạch, dễ bị đầu cơ thao túng và tạo giá ảo. Ở nhiều địa phương, bất động sản mọc lên ồ ạt nhưng lại rơi vào cảnh bỏ hoang, thiếu người ở, quy hoạch kém chất lượng.

“Một giải pháp cấp thiết là bắt buộc giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch có kiểm soát, nhằm tránh tình trạng lũng đoạn, thổi giá và đảm bảo minh bạch”, ông Đính đề xuất.

Giai đoạn mới: Nguồn cung sẽ tăng mạnh, thị trường bước vào “cuộc chơi lớn”

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, dự báo thị trường bất động sản đang chuẩn bị bước sang một giai đoạn hoàn toàn mới.

“Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ dư thừa nguồn cung bất động sản. Sau nhiều năm khan hiếm, giai đoạn 5–10 năm tới sẽ chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ, bùng nổ về sản phẩm trên khắp cả nước”, ông Vũ nhận định.

Thực tế đã cho thấy, trước đây một dự án quy mô 1.000ha đã được coi là rất lớn. Nhưng hiện nay, các siêu đô thị quy mô 1.700ha, 4.000ha, thậm chí 10.000ha đang dần trở thành xu thế chủ đạo. Điều này báo hiệu một cuộc chơi mới, nơi chỉ những doanh nghiệp có chiến lược và năng lực tài chính vững chắc mới có thể trụ vững và phát triển.

Đô thị hóa mạnh mẽ nhờ sáp nhập tỉnh – cơ hội tăng trưởng dài hạn

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính, nhìn nhận rằng một trong những động lực lớn thúc đẩy thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ đến từ chủ trương sáp nhập tỉnh và quy hoạch lại không gian đô thị của Chính phủ.

“Sự hình thành của các đô thị vệ tinh, thành phố song sinh và mạng lưới hạ tầng đồng bộ sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa quy mô lớn, kiến tạo động lực tăng trưởng mới cho bất động sản”, ông Nghĩa kỳ vọng.

Từ bong bóng đến tái cấu trúc: Cơ hội hay thách thức?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở ngã ba đường. Một bên là nguy cơ bong bóng giá đất và thị trường thiếu minh bạch, một bên là cơ hội tái cấu trúc mạnh mẽ với quy hoạch và nguồn cung mới.

Điều cần thiết lúc này là:

Cơ chế định giá minh bạch, bám sát thực tế
Siết chặt kiểm soát giao dịch qua sàn
Tái thiết lại vai trò và năng lực của doanh nghiệp nội địa
Bảo vệ người mua ở thực, tránh thổi giá, đầu cơ

Giá đất “trên trời” không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là thách thức về công bằng xã hội. Nếu không có cơ chế kiểm soát hợp lý, thị trường sẽ tiếp tục mất cân bằng, mất thanh khoản và đánh mất niềm tin của người dân – vốn là nền tảng để bất động sản phát triển bền vững.