Nghị định 192/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành không chỉ đặt ra những nguyên tắc mới trong xác định giá nhà ở xã hội, mà còn đưa ra các quy định cụ thể nhằm siết chặt tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua và ngăn chặn hành vi trục lợi chính sách.

Bước tiến mạnh về minh bạch thị trường nhà ở xã hội

Theo Nghị định 192/2025/NĐ-CP, việc xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội phải được thực hiện dựa trên các quy định của Luật Nhà ở và Luật Giá, đồng thời có tính đến toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng, lợi nhuận định mức, chi phí bảo trì phần sở hữu chung (nếu có).

Điểm đáng chú ý là chủ đầu tư phải công khai mức giá chính thức sau khi được thẩm tra, tại:

Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh
Trang web của Sở Xây dựng
Khu vực công khai thông tin tại dự án

Việc công khai này giúp người dân có thể dễ dàng tra cứu và giám sát, tránh tình trạng giá “mập mờ” trong giao dịch.

Thẩm tra, kiểm toán, quyết toán – quy trình được kiểm soát chặt chẽ

Quy trình xác lập giá bán/thuê mua sẽ phải trải qua ba bước then chốt:

Lập phương án giá: Chủ đầu tư lập hồ sơ giá gửi về Sở Xây dựng ít nhất 30 ngày trước khi tiếp nhận đăng ký mua hoặc cho thuê mua.
Thẩm tra & công khai tạm thời: Sở Xây dựng tiến hành thẩm tra và công bố giá tạm thời lên các nền tảng công khai.
Kiểm toán & xác định giá chính thức: Sau khi dự án được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, trong vòng 180 ngày, chủ đầu tư phải hoàn tất kiểm toán chi phí đầu tư xây dựng. Trên cơ sở này, Sở Xây dựng sẽ xác định lại giá bán/thuê mua chính thức và công khai lần cuối.

Giá bán sau kiểm toán thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch

Một trong những điểm nổi bật của Nghị định là cơ chế xử lý chênh lệch giá sau kiểm toán:

Nếu giá chính thức thấp hơn giá trong hợp đồng, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua/thuê mua.
Ngược lại, nếu giá chính thức cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm bất kỳ khoản nào.

Đây là cơ chế bảo vệ mạnh mẽ quyền lợi của người dân, đặc biệt trong bối cảnh thị trường dễ bị lạm dụng để đội giá không hợp lý.

Hạn chế thu tiền trước – đảm bảo quyền lợi pháp lý cho người mua

Nghị định cũng đưa ra hàng rào an toàn tài chính cho người dân: Trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), và khi chưa hoàn tất việc hoàn trả phần chênh lệch (nếu có), chủ đầu tư không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Quy định này giúp ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư thu tiền vượt mức trong khi quyền lợi pháp lý của người mua chưa được bảo đảm.

Tăng niềm tin, giảm tiêu cực – thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội bền vững

Theo các chuyên gia, những quy định trong Nghị định 192/2025/NĐ-CP sẽ tạo cú hích mạnh mẽ trong việc nâng cao chất lượng quản lý nhà ở xã hội, với nhiều tác động tích cực:

Minh bạch quy trình xác lập giá, hạn chế tình trạng thổi giá, lợi dụng chính sách
Tăng tính giám sát từ xã hội và cơ quan quản lý
Bảo vệ người mua ở thực, đặc biệt là người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và đô thị

Kỳ vọng thay đổi cục diện thị trường nhà ở xã hội

Chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần phát triển hiệu quả quỹ nhà ở xã hội – một trong những trụ cột an sinh được Chính phủ xác định trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Đồng thời, nó cũng là tín hiệu cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc thiết lập lại trật tự thị trường, ngăn chặn các hành vi trục lợi từ chính sách ưu đãi.

Với việc công khai giá bán và siết chặt cơ chế quản lý tài chính, Nghị định 192/2025/NĐ-CP là bước tiến cần thiết nhằm đưa thị trường nhà ở xã hội phát triển đúng hướng, minh bạch, bền vững – vì lợi ích chung của xã hội, thay vì chỉ phục vụ lợi ích của một nhóm nhà đầu tư.