Tại Diễn đàn Đầu tư Bất động sản ngày 3/7, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, đã đưa ra cảnh báo quan trọng: Thị trường địa ốc đang đối mặt với nghịch lý khi nguồn cung ngày càng dư thừa, nhưng giá bất động sản vẫn không ngừng leo thang.

Nguồn cung bùng nổ, nhưng giá không hạ nhiệt

Theo ông Vũ, trong thập kỷ trước, nhiều phân khúc bất động sản – đặc biệt là căn hộ chung cư – từng khan hiếm nghiêm trọng, đẩy giá lên cao. Ông dẫn chứng một dự án tại Láng Hạ (quận Đống Đa, Hà Nội) từng duy trì mức giá quanh 40 triệu đồng/m² trong nhiều năm. Tuy nhiên, do thiếu hụt nguồn cung, giá căn hộ tại khu vực này hiện đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² – tăng gấp 2,5 lần.

Tưởng chừng khi thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung, giá nhà sẽ hạ nhiệt. Nhưng thực tế đang đi ngược: Giá vẫn tăng nhanh, vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Cuộc chơi mới – các siêu đô thị quy mô “khủng”

Ông Vũ chỉ ra rằng trước đây, các dự án có quy mô vài trăm đến vài nghìn ha đã được xem là “lớn”. Tuy nhiên, thị trường hiện đã xuất hiện nhiều siêu đô thị lên tới 10.000 ha, tạo nên “cuộc chơi hoàn toàn khác” với sự dẫn dắt của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.

Sự phát triển ồ ạt này tiềm ẩn nguy cơ dư cung cục bộ, tạo ra bất cân xứng lớn giữa sản phẩm đầu tư và nhu cầu thực tế.

Rủi ro thanh khoản & bài học từ những đô thị “ma”

Chủ tịch Cen Group nhấn mạnh: “Cung tăng nhưng giá cũng tăng – đây là nghịch lý đáng lo ngại.” Ông cảnh báo rằng khi giá vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, thị trường dễ rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Người trẻ, người mua ở thực bị đẩy ra khỏi giấc mơ an cư.

Ông cũng nhắc đến bài học từ Trung Quốc và một số khu đô thị tại Việt Nam – nơi hàng loạt dự án được xây dựng rầm rộ nhưng lại vắng bóng cư dân, trở thành những “đô thị bỏ hoang” với tiềm ẩn rủi ro lớn cho toàn thị trường.

Chất lượng thị trường thấp – rủi ro giá ảo lan rộng

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng chất lượng thị trường hiện nay vẫn còn thấp. “Thị trường dễ bị thao túng, giá bị đẩy ảo ở nhiều khu vực”, ông nói.

Nhiều địa phương ồ ạt cấp phép dự án nhưng không đảm bảo chất lượng quy hoạch, dẫn đến tình trạng dự án xây xong bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và đất đai. Trong khi đó, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận vì giá liên tục bị đẩy cao.

Bức tranh nguồn cung – lệch pha nghiêm trọng

Theo dữ liệu từ VARS đến hết quý I/2025:

Tổng nguồn cung mới khoảng 14.500 sản phẩm, giảm gần 50% so với cuối năm 2024.
Trong đó, 58% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chỉ 13% là nhà ở bình dân, tương đương 2.000 sản phẩm – quá ít so với nhu cầu thực tế đang ở mức hàng triệu căn.

Cung đang đổ về đại đô thị vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh giáp ranh. Tuy nhiên, các sản phẩm này phần lớn hướng đến giới đầu tư hoặc người có tiềm lực tài chính cao.

Giá nhà tăng vọt – rào cản lớn với người mua thực

Tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp đã chạm mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng hơn 77% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng đạt khoảng 71,8 triệu đồng/m², tăng 35% trong 5 năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội đã giảm hơn 30% trong tháng 5 và 6, do giá vượt xa khả năng chi trả. Nhiều tỉnh từng “sốt” theo thông tin quy hoạch cũng ghi nhận mức giảm quan tâm tới 36%.

Giải pháp dài hạn: Minh bạch hóa thị trường

Để khắc phục tình trạng thao túng và đầu cơ, các chuyên gia đề xuất xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.

Chủ tịch VARS cho biết, trung tâm này sẽ đóng vai trò kiểm soát minh bạch thông tin, hỗ trợ xử lý thủ tục hành chính liên thông trong giao dịch và ngăn chặn tình trạng thổi giá, lũng đoạn thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, đề án thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản đã được trình Chính phủ và dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2025. Nếu được thông qua, đề án sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Kết luận

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nhạy cảm: nguồn cung dồi dào nhưng không đồng bộ, giá tăng bất hợp lý, phân khúc bình dân khan hiếm, nguy cơ mất thanh khoản cao. Trong bối cảnh đó, sự minh bạch hóa và điều tiết có vai trò then chốt để đưa thị trường về quỹ đạo phát triển bền vững, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân – thay vì chỉ chạy theo đầu cơ.