Trong khi nhiều dự án bất động sản liên tục được quảng bá “cháy hàng”, “sốt booking”, thì trên thực tế, hàng loạt khách hàng vẫn nhận được cuộc gọi mời chào mua nhà mỗi ngày. Một nghịch lý cho thấy: đằng sau những con số “đặt chỗ kỷ lục” là cả một kịch bản dàn dựng công phu nhằm tạo hiệu ứng tâm lý, thúc đẩy giao dịch trong một thị trường vẫn còn trầm lắng.

Booking – công cụ không ràng buộc, nhưng đầy áp lực

Anh N.V.M, một khách hàng đang tìm mua căn hộ đầu tiên, chia sẻ rằng anh dành nhiều thời gian để tham khảo thông tin, tham dự sự kiện mở bán và tiếp xúc với môi giới. Tuy nhiên, điều khiến anh bối rối là: dự án nào cũng “cháy hàng”, nhưng vẫn có người gọi mời mua mỗi ngày.

“Nghe thì hồi hộp thật, nhưng soi kỹ lại thì thấy có gì đó không ổn. Một căn hộ mà có tới 4-5 người giữ chỗ thì có thể gọi là ‘cháy hàng’ sao?”, anh đặt câu hỏi.

Thực tế, tại một số dự án lớn như The Matrix One Premium (Hà Nội), The Privé (TP.HCM), hay La Pura (Bình Dương), lượng booking công bố đều cao hơn số lượng căn hộ thực tế. Có dự án ghi nhận 8.000 lượt booking cho chỉ 990 căn, tạo cảm giác thị trường đang bùng nổ, trong khi giao dịch thực lại không tương xứng.

Chiêu bài “sóng ảo” – đòn đánh vào tâm lý FOMO của người mua

Theo các chuyên gia trong ngành, hình thức booking giữ chỗ không phải là giao dịch pháp lý và có thể bị hủy bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nó được sử dụng như một công cụ tạo hiệu ứng “khan hàng” và ép người mua ra quyết định nhanh trong thế bị động.

Ông Nguyễn Văn Nam (tên nhân vật đã thay đổi), Giám đốc một sàn giao dịch tại TP.HCM, phân tích: “Booking giúp chủ đầu tư đo lường nhu cầu thị trường, nhưng trong nhiều trường hợp, nó trở thành công cụ tạo ‘sóng ảo’. Các sàn môi giới thậm chí còn tự bỏ tiền booking để tạo cảm giác dự án đang sốt”.

Các môi giới thường nhờ người thân, đồng nghiệp “ôm chỗ”, sau đó đăng tải hình ảnh chuyển khoản, giữ chỗ thành công lên mạng xã hội để đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội của khách hàng.

Từ booking đến “ưu tiên ảo”, thị trường như một vở diễn

Quy trình bán hàng hiện nay thường bắt đầu bằng việc mở booking trước ngày ra mắt chính thức. Người giữ chỗ sẽ được cấp thứ tự ưu tiên lựa chọn căn. Một căn có thể có tới 4-5 người cùng “xếp hàng”, nhưng thực tế chỉ một người duy nhất có thể chốt cọc mua.

Khi người mua không chọn được căn phù hợp, tiền giữ chỗ sẽ được hoàn lại, nhưng áp lực chọn nhanh, ra quyết định sớm vẫn được đẩy lên cực điểm.

“Tôi đã từng chứng kiến căn hộ mà tôi được giới thiệu vào buổi tối, đến sáng hôm sau môi giới đã báo ‘căn đó có người khác giữ rồi’. Nhưng sau đó vài tiếng, lại có căn khác được mời với lời rao còn hấp dẫn hơn”, chị Thanh Mai – một nhà đầu tư Hà Nội – chia sẻ về trải nghiệm “bị xoay như chong chóng”.

Thị trường vẫn neo giá cao, người mua ngày càng thận trọng

Dù các dự án đồng loạt ghi nhận hàng nghìn lượt booking, khảo sát thực tế cho thấy giao dịch thật không nhiều, do giá bán đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông khách hàng.

Một giám đốc sàn giao dịch tại TP.HCM thừa nhận: “Thị trường hiện nay có nhiều dự án mở bán liên tục, nhưng thực tế vẫn ế hàng. Lý do chính là giá bán cao vượt nhu cầu thực”.

Báo cáo từ One Mount Group cũng ghi nhận: 57% người được khảo sát có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 12 tháng, giảm nhẹ so với 65% cuối năm 2024. Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng, suy xét kỹ về tài chính và khả năng thanh toán, không còn vội vã như giai đoạn trước.

Người mua cần tỉnh táo: Đừng để bị “kịch bản hóa”

Anh M – khách hàng đang tìm mua nhà chia sẻ thẳng thắn:

“Thị trường giống như một vở kịch, nơi người mua bị đưa vào vai khán giả – mà vé vào cửa là sổ tiết kiệm của chính mình. Cảm giác rất khó chịu khi mình nghiêm túc tìm nhà nhưng bị vây quanh bởi các chiêu trò sóng ảo, booking ảo, ưu tiên ảo”.

Và lời khuyên của anh dành cho những người cùng cảnh:

“Đừng để hai chữ ‘cháy hàng’ khiến bạn mất bình tĩnh. Những gì quá dễ nghe đôi khi lại là thứ cần nghi ngờ nhất. Thị trường thật không nằm trên mạng, mà nằm trong túi tiền và quyền lựa chọn của chính bạn.”

Kết luận: Thị trường cần minh bạch, người mua cần bản lĩnh

Trong bối cảnh thị trường đang vận hành giữa làn ranh thật – ảo, giữa nhu cầu ở thực và chiêu trò bán hàng, điều quan trọng là:

Người mua cần nâng cao kiến thức tài chính – pháp lý, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.
Doanh nghiệp cần minh bạch hóa thông tin, tránh các chiêu thức thao túng tâm lý người tiêu dùng.
Và cuối cùng, thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi niềm tin của người mua được đặt đúng chỗ – vào những giá trị thực.